“通”向未來——通州運河商務區展望

2020年全國兩會政府工作報告中指出:今年的發展目標堅持穩中求進。加快落實區域發展戰略。深入推進京津冀協同發展。 通州作為北京城市副中心,京津冀協同發展的重要戰略布局,未來將高規格打造現代化城區,成為推進區域發展的強力一翼。

第一太平戴維斯華北區董事長麥安東 Anthony McQuade表示:“作為京城倉儲、貿易、交通的重鎮,通州自古以來就有著極高的戰略地緣優勢。進入新世紀,通州區域發展的重要性日益凸顯。隨著中央政府對京津冀地區互聯互通和區域發展的重視,通州的發展前景將進一步提升。同時,北京市政府有序推進非首都功能疏解進程,作為北京城市副中心,通州不僅承載著部分溢出的需求,同時對京津冀協同發展具有重要戰略意義。運河商務區品質崛起、亞洲最大TOD有序推進、環球度假村指日可待、通州特色小鎮個性發展,一系列重要規劃出臺和基礎設施項目的推進及完工,通州可以成為更多優質企業的首選之地。”

“一京、二衛、三通州”

北京通州,京杭大運河的北起點,是元明清時期漕運、倉儲的重要基地,自古就是京城交通要道,地處京津冀交匯處,位置優越,古代因此有“一京二衛三通州”的說法。可以說通州是北京歷史的重要見證之一,是聯系京城與地方的紐帶,承載了千年的歷史與文化。

從衛星城到副中心

近些年,隨著北京城市發展,通州的定位也在不斷地發生變化。從1993年通州鎮被定位為北京14個衛星城之一,到2015年《京津冀協同發展規劃綱要》正式對外頒布,將通州定位為北京行政副中心,按照 “規劃”,城市副中心聚焦行政辦公、商務服務、文化旅游三大主導功能,鼓勵中心城區功能和產業轉移至城市副中心,有效疏解北京非首都功能。

第三產業仍需發力

回顧過去數年,通州的經濟發展保持了穩步發展,但是經濟結構、支柱產業等特征仍缺乏鮮明的特色。當前,國內正大力推進新舊動能轉換,經濟發展要求高質量、而非高增速的趨勢更加明顯,這也要求通州對其產業結構進行更深層次的優化。

2019年,通州區實現地區生產總值1,059.2億元,同比去年增長6.6%。其中第三產業增加值為624.6億元,同比增長5.9%,第三產業占GDP的比值為59%。從經濟數據的發展變化可以看到,近十年通州區的產業結構正在逐步改善。尤其是自2015年起通州升級為城市副中心、宏偉的建設藍圖徐徐展開之后,通州的經濟建設聚焦高質量發展,不同領域的增長動力十足。通州的第三產業貢獻也首次超越了第二產業,其重要性愈發凸顯。

但仍需注意的是,2019年北京全市第三產業占GDP比值為83.5%,通州區的產業結構相較全市水平仍有一定差距,但這也意味著未來第三產業在通州仍有極大的發展潛力,一些“高精尖”產業,如高端商務服務業、科技創新產業及文化創意產業等重大產業將成為通州經濟轉型升級的活力源泉。

運河商務區生逢其時

商務區是城市經濟發展到一定程度后的必然產物,當某個區域發展到一定程度,商業活動必然日趨集中,因此就需要在特定區域內完成金融、貿易、服務等多項功能,商務區的出現水到渠成。當通州迎來百年難遇的發展機遇之時,自然而然地需要建立一個商務區,來改寫產業格局、提升區域功能、成為發展的動力引擎,可以說運河商務區生逢其時。

根據《北京城市副中心控制性詳細規劃(2016年—2035年)》的要求,通州城市副中心將建設國際化現代商務區,引導京津冀區域性金融機構集聚,鼓勵銀行業金融機構在城市副中心設立京津冀區域性總部或一級分支機構,推動京津冀區域基金管理機構、符合條件的基金管理公司總部集聚,增強總部經濟發展吸引力,圍繞城市副中心主導功能,協同發展商務服務、科技服務、綠色服務等現代服務業。

根據規劃,城市副中心的商業商務用地將達到340萬平方米,占城市副中心總面積的2.2%,其空間載體主要體現在高品質的寫字樓集群上。

根據第一太平戴維斯研究部統計,運河商務區規劃建設過程中,吸引了一批國內外領軍級的房企,包括保利、遠洋、綠地、富力、復地、富華等開發商云集于此,精心參與建設一流的現代運河商務區。

目前運河商務區包括在建、已建成在內的寫字樓規劃建筑面積約為156萬平方米,自2020年以來逐步放量入市,形成了北京寫字樓市場的新一極。

在運河商務區出現之前,通州區域內缺乏高水準的商務服務和科技創新型企業的入駐,且已建成的寫字樓項目多為散售型物業,由小業主運營管理,最終形成低效樓宇。

而運河商務區的崛起,為城市副中心培育了高品質樓宇物業,向財富管理和高精尖產業集群提供了高質量的承載空間,各類企業正以運河商務區為圓心聚攏,向逐步成為具有國際競爭力和區域輻射力的新商務中心穩步前進。

截止至2020年一季度,運河商務區已經迎來保利大都匯的正式交付,該項目是運河商務區第一座由業主方自持租賃型甲級寫字樓、商務綜合體,第一太平戴維斯為其獨家提供租賃代理服務。

至2020年2月份,通州區篩選出首批重點企業一共24家。涵蓋獨角獸企業、總部企業、金融機構、生物醫藥企業、高端制造類企業等,涉及獎勵金額共計1.2億元。

前瞻投資,緊盯未來效益

隨著優質資源和龍頭項目正加速向城市副中心匯聚,各大金融機構對于運河商務區高端項目的前瞻性投資浪潮正逐步顯現。

運河商務區,是城市副中心高質量發展的重中之重,投資運河商務區就相當于投資城市副中心的未來。因此,包括金融類企業及央企國企對運河商務區的投資意向非常強烈。

自2016年起,位于運河商務區的各個寫字樓項目已經陸續完成多宗整售投資,吸引了包括總部經濟模式(央企三峽集團)、金融服務集聚(各類銀行及險資)等企業的入駐。目前,仍有部分樓宇項目正在洽談投資招商,對運河商務區的前瞻性投資正在形成強大的集聚效應。

全北京向東看

根據北京城市副中心管理委員會發布的最新公告,2020年通州區將集中推動197項重大工程,計劃新開工82項,續建115項,力爭當年完工71項, 總投資約5225億元,當年計劃完成固定資產投資約857億元,其中重點項目包括:

  • 環球度假區

北京城市副中心重點文旅項目——北京環球度假區項目正在建設中。該項目地處通州文化旅游區中心地帶,總占地4平方公里,由北京環球影城主題公園、北京環球城市大道以及兩家度假酒店組成,建成后將成為全球規模最大的環球主題度假區。項目一期占地1.69平方公里,初步定于2020年完工,力爭明年“五一”正式開園。

  • 北京城市副中心站綜合交通樞紐工程

亞洲最大的地下綜合交通樞紐,建筑規模約238萬平方米,總投資達421億。工程預計2024年底具備通車條件,是北京市繼大興國際機場后又一個大型交通基礎設施工程。建成后將涵蓋行政中心、區域交通樞紐、商業商務、文化博覽、體育健身和國際機構等多重功能,成為一座現代、高效、便捷、智能、綠色的國際一流的綜合交通樞紐,成為企業聚集、商業配套服務完善的總部經濟與專業服務的集聚區。

  • 特色小鎮

隨著首批文化創意產業項目落地副中心,未來通州將打造九個特色小鎮,拱衛副中心城區。臺湖演藝小鎮、宋莊藝術創意小鎮、漷縣文化健康小城鎮、西集生態休閑小城鎮、永樂店新市鎮等均列為“十二五”期間北京市重點特色小鎮。

Savills觀點

通州的發展歷經不同的定位變化,成為副中心之后在北京市、京津冀區域乃至國家層面戰略布局中的地位和重要性不斷提升。而現階段正是副中心發展的黃金節點,可以說城市副中心發展潛力巨大,推進城市副中心高質量發展,對全市及整個京津冀協同發展具有示范引導作用。

 運河商務區是城市副中心重點打造的三大功能區之一,肩負著構建總部經濟、財富管理、科技創新、商務服務等不同產業集群的重任,也是北京城市副中心發展戰略的動力引擎。預計未來,成熟的運河商務區將會成為北京財富管理、金融服務和高精尖產業集群的新一極。

第一太平戴維斯華北區交易及咨詢服務業務負責人、高級董事溫書閱表示:“ 城市副中心的出現是京津冀區域協同發展的必然選擇,通過精心規劃、精致建設,成為首都的一個新地標,也是新時代城市建設發展的典范。而運河商務區的崛起可謂生逢其時,這里將完美承載財富管理和高精尖產業的辦公需求。同時,優質企業的集聚也可以優化整個通州的營商環境,成為城市副中心發展的新焦點。”

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