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2019 REIT市場(上篇)

REIT市場(上篇)

中國的房地產、金融及證券市場正在經歷一系列變革。房地產市場中,隨著城市發展日益成熟,城鎮化進程逐漸深入,市場上新建工程慢慢減少;同時,開發商不斷整合并提高專業性;內資開發商逐步將關注點從住宅轉向商業;物業整持逐步取代散持;機構投資者不斷加強資產管理。金融市場中,政府持續打壓影子銀行,并鼓勵企業從債權融資向股權融資過渡,同時提高資本透明度和利用率。證券市場中,滬港股市實現互聯互通,A股納入MSCI新興市場指數,科創板成立,資金運作更專業化,整個證券市場進一步向國際交易機構開放。

這一系列變化為中國推出REITs(房地產投資信托基金)奠定了基礎。目前有近40個國家有REITs產品,全球REIT市場資產總值約為1.7萬億美元。REIT的概念在中國并不陌生。2005年越秀房地產信托基金作為首支持有中國資產的境外REIT在港交所上市;而類REIT市場在中國規模已超過1,000億。

REITs的存在能夠促使項目提高管理標準和水平,并提高物業的利用率和可持續性。而隨著印度等國家逐步推出REITs,中國幾乎成為最后一個尚未推出REITs產品的主要市場。結合國際經驗及國內現狀,我們對未來中國REIT產品可能出現的定價基準、底層資產、及投資者一一加以探討。

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